Antes de vender

Pon las dos opciones lado a lado antes de decidir.

Eso que quizás hoy no estás evaluando. Vender parece que resuelve, pero abre gastos y pérdidas nuevas. Míralas antes, no después.

• ¿El monto te alcanza? Para comprar donde de verdad quieres vivir, no en cualquier lado. Si no alcanza, quedas corta.
• Gastos fijos nuevos. Un depa trae mantenimiento, cuota de edificio y arbitrios cada mes. Hoy quizás no los pagas.
• Vecinos y reglas. Horarios, ruidos, normas. Menos libertad que en tu casa.
• Ubicación y comodidad. Más chico puede ser más incómodo, más lejos, o quitarte usos que hoy tienes.
• Te quedas sin renta de respaldo. Vendida la casa, ya no hay ingreso ni activo que te sostenga si algo cambia.
• El seguro para los tuyos. Una propiedad es lo que le dejas a tu familia. Vendida y gastada, eso también se va.

Casi siempre hay forma de resolver lo que te pesa sin soltar tu casa. Míralas en orden.

• Rentar una parte y que la casa se pague sola. Si tienes un piso, un cuarto o la azotea sin usar, esa renta cubre los gastos que hoy te pesan. Muchas veces se empieza aun sin tener todos los papeles listos.
• Un préstamo con respaldo. Con la renta que ya produce, o con el inmueble como garantía. Consigues el monto y conservas el activo.
• Ampliar tu plazo. Si ya tienes un crédito, refinanciar y estirar el plazo baja la cuota y libera aire cada mes.
• Un plan con un inversor. Alguien pone capital y tú pones la propiedad, con un acuerdo claro y por un tiempo. Recibes sin vender.
• Ordenar tus papeles. A veces lo que traba no es vender, es un poder o una partida. Resolverlo te abre la renta o el préstamo.
• Rentar todo y mudarte. Alquilas tu casa entera, con esa renta cubres un espacio más cómodo, y tu activo sigue tuyo.

Esta cuenta le cambia la decisión a mucha gente. Pon tu precio de venta y la renta mensual que conseguirías.

Al vender pierdes el activo, y con él la renta de mañana. Al rentar no pierdes la opción de vender después.

O entrégala completa, sin venderla

Casi nadie la considera. Entregar tu casa completa a alguien que la opere, por un tiempo, de forma segura.

• A un inversor. Hay inversores que buscan casas grandes justo así, para dividirlas y rentarlas. Recibes un monto mensual fijo y no ves un inquilino en tu vida.
• A una empresa. Contrato corporativo, un solo interlocutor, pagos puntuales y contratos largos.
• Con un socio que invierte y construye. Él pone la obra, tú pones la propiedad, y se reparte. Aquí conviene independizar antes, para no arriesgar tu piso por un conflicto en lo que se construya arriba.

En las tres, lo mismo decide el resultado: quién es la contraparte, qué dice el contrato y qué pasa si incumple. Revísalos con la misma dureza que a un inquilino.

Si igual decides vender, esto va primero. Las ventas se caen por documentos, casi nunca por precio. Marca lo que ya tienes.

Aquí está el error que veo repetirse. La gente cuenta con el adelanto del comprador para pagar sus impuestos y sus deudas. Hoy te deja parada a mitad de camino, porque sin la carta de no adeudo la notaría no inicia nada.

Ten el dinero de tus deudas resuelto antes de firmar. No después.

Actualiza tu costo de compra. No restas lo que pagaste tal cual. Lo multiplicas por el factor de corrección monetaria (ICM) del mes y año en que adquiriste. El MEF publica esos factores cada mes. Con la inflación tu costo sube, tu ganancia baja y pagas menos impuesto. Casi nadie lo aplica.

• Qué fecha vale. La del documento con fecha cierta con el que compraste: la escritura pública o un contrato con fecha cierta. Una minuta privada sin fecha cierta no basta. La inscripción en SUNARP cuenta cuando no hay otro documento anterior.
• Suma tus mejoras. Las obras que hiciste y sustentas con comprobantes también forman parte de tu costo.
• Vale igual para todo. Terrenos, casas, departamentos y oficinas se calculan de la misma forma.
• Si la heredaste o te la donaron antes del 1 de agosto de 2012. Tu costo es el autoavalúo de ese año, actualizado con el ICM.
• Si la heredaste o te la donaron desde el 1 de agosto de 2012. Tu costo es cero, salvo que pruebes con documentos cuánto pagó quien te la dejó. Sin ese papel pagas 5% sobre casi todo el precio. Busca esa minuta antes de vender.
• La fecha en una herencia. Sin testamento, vale la fecha de la declaratoria de herederos. Con testamento, la fecha en que se inscribió en Registros Públicos. No la fecha del fallecimiento.
• Si vendes derechos de posesión y no la propiedad. Las reglas son otras y el impuesto cambia según el caso. Revísalo antes de poner precio.
• La notaría verifica, no calcula. Pagas en SUNAT con el Formulario Virtual 1665 y llevas la constancia antes de firmar la escritura. La notaría observa tu cálculo si el costo o la fecha no tienen documento, o si usaste el factor de otro mes. Con todo sustentado, el ICM lo respalda la Ley del Impuesto a la Renta.

No pagas si el inmueble fue tu casa habitación por dos años o más y no lo dedicaste a comercio, oficina o depósito. Tampoco si lo adquiriste antes del 1 de enero de 2004 y lo acreditas con un documento de fecha cierta.

Ojo: vender tres o más inmuebles en un mismo año te convierte en habitual y pasa a tercera categoría, con otras tasas.